Некоторые СМИ активно распространяют информацию, что переход на новые правила, согласно которым часть застройщиков с 1 июля будет обязана привлекать средства граждан исключительно на счета-эскроу, откладывается до октября. Мол, такие сведения 11 июня 2019 года озвучил Минстрой на Всероссийском совещании, посвященном вопросам государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства. Портал МосДольщик.рф присутствовал на этом мероприятии и внимательно слушал докладчиков, поэтому смело утверждает: ни о каком переносе сроков перехода на эскроу на совещании не говорилось. Дата 1 октября упоминалась совсем в другом контексте. О чем же на самом деле шла речь?
Хитрости от застройщиков: можно ли дать задний ход
Чем ближе 1 июля, тем ярче фантазии тех застройщиков, кто не успевает к часу Х достичь показателей, позволяющих продолжать работу по старой схеме. Они пытаются придумать, как же обойти новые требования закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) и, несмотря ни на что, не открывать счета-эскроу, а средства дольщиков, как и прежде, сразу пускать в строительство.
МосДольщик.рф напоминает, что для продолжения работы по прежней схеме, нужно выполнить два условия:
- степень строительной и финансовой готовности объекта должна быть не менее 30% (в некоторых случаях она снижается до 15% и даже до 6%);
- договоры долевого участия (ДДУ) должны быть заключены не менее чем на 10% площадей новостройки, подлежащих реализации.
- Те новостройки, что удовлетворяют этим критериям, после 1 июля 2019 года смогут как и прежде принимать деньги дольщиков на расчетный счет и сразу тратить их на возведение дома.
- Те застройщики, кто нужных показателей не достигнут, должны открыть счета-эскроу. Деньги дольщиков с 1 июля могут поступать лишь на них, а застройщики получат доступ к этим средствам лишь тогда, когда дома достроят, а квартиры передадут дольщикам. То есть, сразу использовать финансы дольщиков на стройку уже не получится.
Вот и на Всероссийском совещании Минстроя, которое прошло 11 июня, представитель одного из регионов попросил прокомментировать свое ноу-хау.
Он поинтересовался, можно ли тем, кто пока заключил ДДУ менее чем на 10% ото всех реализуемых площадей, но уже превысил 30%-ую готовность, поступить следующим образом. К 1 июля, не получая проектного финансирования, открыть счета-эскроу и некоторое время перечислять туда деньги новых дольщиков. А затем, когда показатель по ДДУ превысит 10%, обратиться за заключением о соответствии критериям (ЗОСК), позволяющим продолжать работу по старым правилам. И, получив такой документ, средства следующих дольщиков опять привлекать не на счета-эскроу, а на расчетный счет застройщика, как и раньше. И как раньше, тут же пускать их на строительство дома.
Представители Минстроя (а на совещании присутствовал глава министерства Владимир Якушев и его заместитель Никита Стасишин) пояснили, что так делать нельзя. То есть, нельзя сначала начать привлекать деньги на счета-эскроу, а потом, подсчитав новые итоги, откатить ситуацию назад.
1 июля и 1 октября – это о разном
Откуда вообще возникла мысль что-либо менять после 1 июля? Ведь в поправках к 214-ФЗ однозначно говорится, что новые правила вступают в силу с этого дня. И тем застройщикам, кто либо не подтвердит возможность работы по старой схеме, либо не перейдут на счета-эскроу, заключать сделки с дольщиками запретят. Росреестр такие ситуации будет отслеживать и регистрировать такие договоры долевого участия не станет.
А дело вот в чем. Подтверждением работы по старым правилам является заключение о соответствии критериям (ЗОСК), которое должны выдавать местные органы власти, регулирующие долевое строительство (в Москве, например, это Москомстройинвест). Но Минстрой ранее никогда не озвучивал предельные сроки выдачи таких заключений. Поэтому часть застройщиков решила, что обратиться за таким документом можно когда угодно. А некоторые нафантазировали еще больше, предположив, что пока за заключением не обратился, имеешь право по-прежнему привлекать деньги дольщиков на расчетный счет и, как и раньше, тут же использовать из на стройку.
Но это абсолютно не так.
Срок, после которого все новостройки, не подтвердившие соответствие строительной готовности и объемов уже реализованных по ДДУ площадей критериям достройки по старым правилам, обязаны продаваться лишь через счета-эскроу, либо полностью приостановить сделки, никто не отменял и не переносил. Он как был так и остается – 1 июля 2019 года.
А вот предельные сроки выдачи ЗОСК Минстрой на совещании как раз и сообщил, приняв их за 1 октября. Эта дата выбрана потому, что, по словам Владимира Якушева, примерно совпадает с подачей квартальной отчетности застройщиков в контролирующие органы. И на основе сведений из этой отечности посчитают степень строительной и финансовой готовности, а также продаж по ДДУ для новостроек тех застройщиков, которые ранее за получением заключения не обращались. Или тех, информацию о которых местные органы власти не успели обработать ранее. А после 1 октября ЗОСК выдаваться вообще не будут.
Так что же произойдет между 1 июля и 1 октября?
С 1 июля 2019 года те застройщики, кто еще не получил заключение о соответствии критериям достройки по старым правилам либо не перешел на счета-сэкроу, не смогут заключать договоры долевого участия с новыми дольщиками. То есть, сделки в таких новостройках приостановятся, а количество заключенных ДДУ в этих объектах перестанет прирастать.
Но право продолжать возводить дома у таких застройщиков останется, если для этого не потребуются деньги новых дольщиков. А такая возможность, по данным Минстроя, у некоторых застройщиков имеется. По сведениям министерства, в преддверии перехода на новые правила, некоторые застройщики аккумулировали на своих счетах достаточно средств, чтобы некоторое время продолжать строить и без проектного финансирования, и без денег дольщиков.
Если такие застройщики до 1 июля успеют реализовать более 10% площадей по ДДУ, а до 1 октября сумеют выполнить не менее 30% строительных работ (либо 15% или 6%, если их касаются более низкие нормативы) и получить ЗОСК, они смогут снова открыть продажи в новостройке и работать по старым правилам. Если же не успеют, то им все же придется сделать переход на эскроу. Или, как вариант, достроить дом на свои, ввести его в эксплуатацию, и лишь потом начинать торговать полностью готовыми квартирами, заключая с покупателем договор купли-продажи, а не ДДУ.
Зачем мне это знать?
Тем, кто планирует совершить сделку в новостройке после 1 июля 2019 года, важно понимать следующее.
- Если застройщик к 1 июля получит заключение о соответствии (ЗОСК), разрешающее продолжать работы по старым правилам, ДДУ, который будет заключаться с дольщиком, будет выглядеть точно так же, как и раньше. То есть, в нем будет указано, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре, сумма, эквивалентная стоимости будущей квартиры, вносится дольщиком на расчетный счет застройщика.
- Если к 1 июля застройщик не получит ЗОСК, то привлекать деньги граждан он сможет лишь на эскроу-счета. И это должно быть детально прописано в ДДУ. К слову, средства на счет-эскроу дольщику нужно вносить тоже лишь после регистрации договора в Росреестре.
- Застройщик, который до 1 июля не получит ЗОСК и в то же время не откроет счета-эскроу, права заключать сделки с новыми дольщиками лишается. И этот запрет будет длится до тех пор, пока либо не будут открыты счета-эскроу, либо застройщик не получит ЗОСК о возможности работать по старым правилам. А получить такое заключение, как сообщил Минстрой, можно будет не позднее октября 2019 года.
Таким образом, перед сделкой в новостройке после 1 июля МосДольщик.рф рекомендует сделать следующее: выяснить, выдано ли по этому объекту заключение о соответствии критериям достройки по старым правилам, либо привлекаются ли там деньги на эскроу-счета. Если нет ни того, ни другого, заключать сделки в такой новостройке бессмысленно: Росреестр их не зарегистрирует.
Хорошая же новость заключается в том, что даже если застройщик попытается схитрить и попробовать продавать будущие квартиры в новостройке по старым правилам, не получив от властей разрешение, потенциальные дольщики потеряют лишь время, но не деньги. Ведь что при старой, что при новой схеме работы договор долевого участия оплачивается лишь после его регистрации в Росреестре. А регистрировать те договоры, которые застройщик заключать не имеет права, органы регистрации вряд ли будут, это вне их полномочий.
